瑞银：香港房价2025料不变 买比租或更划算！

瑞银发表香港房地产报告，把今年楼价预测由去年10月估计的持平至最多升5%，修改至无升跌，因特朗普胜出美国大选后，今年美国潜在减息次数或减少，且短期楼市供应量高及宏观不确定因素可能会限制楼市涨势，但相信人口流入本港有助推动租金出现低单位数升幅，估计今年再现正利差（positive carry），即「供平过租」; 如果楼价跌势加剧，预期政府会有更多支持楼市的措施，包括新投资移民计划将全面纳入住宅投资，以及容许个人动用强积金去买楼甚至租屋。

1.住宅供平过租将重现

该行认为，今年市场挑战在于美国减息次数会较少、内地经济刺激政策欠细节，以及潜在加征关税带来的影响，惟楼价大幅下挫的机会不大; 随着美国息口年内料下调0.5厘，本港新造按揭利率应会由3.5厘降至3.3厘，加上估算全年租金最多可升5%，今年底住宅收租应出现0.5厘正利差。 此外，参考过往下行周期，如失业率上升，楼价及租金的下行风险增加，该行宏观团队预测今后两年失业率维持3%。

瑞银香港房地产分析师梁展嘉昨日于记者会上表示，对楼市看法较为审慎，目前可售单位约4.6万伙，就算相比去年初的5.1万伙回落，仍属供应充裕，因库存尚需32个月时间才能消化，当库存消化周期降至历史平均数的30个月以下，楼价方会回稳。

谈及政府再面临千亿财赤，梁展嘉说，过去几年政府财政较为依赖卖地收入，发展商杠杆高且有大量库存在手，导致投地意欲不大，令卖地收入减少，若政府希望卖出土地，便需设法帮助发展商去库存。

2.写字楼租金恐再降3%至5%‍

他补充，市场普遍预期美国今年减息次数由4次降至两次，全年只减息0.5厘，假如今年联储局不下调利率，将对香港楼市带来打击，倘美国甚至反手加息，虽然本港中小型发展商的租金收入足以应付利息支出，不过有部分或急于减价卖楼回笼资金，涉约4000多伙供应。 楼市出现较大波动的话，政府会出手稳楼价。

写字楼方面，瑞银指供应过多的挑战会维持至2027年，今年空置率将由去年11月的13%攀至15%左右。 去年香港非本地公司数目增加，雇用人数亦提高，对市场属惊喜，料今年写字楼租金还要跌多3%至5%，较去年的9%跌幅有所收窄。

至于零售市道，瑞银估今年本港零售销售额维持不变至跌5%，因为零售业持续受到消费力外流影响，以及通关后内地旅客消费力复苏程度弱，故对后市维持谨慎; 恢复深圳「一签多行」，推算可带来40亿元零售业增加值，加上政府有意扩大「一周多行」城市，有助吸引更多内地客访港; 然而，人民币贬值拖低内地客来港的人均开销，并促使港人北上消费。

瑞银强调，今年地产股投资有5个关键焦点，包括展开资本循环投资的地产商如置地及太古地产（01972）; 有能力维持高股息的股份，如嘉里建设（00683）及恒地（00012）或可跑赢同业; 公司潜在回购股份可保障股价下行风险; 人民币贬值将不利有较高内地物业或零售物业的地产股; 政府持续财赤势令当局更愿意放宽楼市措施，若港府削减开支会扰乱收入增长，拖累本地消费和买楼气氛。

该行续看好嘉里建设、太古地产、置地、恒地; 维持对新世界发展（00017）、港铁（00066）、希慎（00014）及九仓置业（01997）的审慎看法。

文章来源：信财库 《瑞银：香港房价2025料不变 买比租或更划算！》