文/语风
不动产信托财产登记制度的试行，将会给“私人财富管理与传承”领域带来深刻变革。将房产装入家族信托，对于债务风险隔离、遗产安排、婚姻财产权属划分等方面都有重大的意义，也对促进公益慈善信托、特需信托、养老信托的发展有明显的支持作用。尽管尚需完善的地方很多，但无疑标志着中国式民事信托进入深水区，未来想象和探索的空间巨大。
不动产信托财产登记试点来了！
近日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号，下称：《通知》），明确北京辖内信托公司可以按照上述《通知》，将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，《通知》自印发之日起试行一年。
这个《通知》全文不到1000字，但足以解决不动产信托财产登记的大多数问题，将会给“私人财富管理与传承”领域带来深刻改变，的确是破冰之举。
《通知》对财富传承意义重大
根据社科院发布的2024年最新统计数据，中国居民的财富构成是65%的房产、10%的投资和25%的储蓄，不动产在中国居民财产中占据非常高的比重。对于高净值人士来说，不动产也是重要的投资工具，除了住宅以外，商铺、写字楼也希望装入到家族信托，达到风险隔离和财富传承的目的。
不动产家族信托在财富管理与传承上的应用场景很多，比如企业主可以把家庭托底、保障的房产装入信托，利用信托的债务隔离功能，将家庭房产从个人/家庭债务中隔离出来，从而保住自己的安身立命之所。
父母可以将房产装入家族信托，按照自己的意愿提前做好安排，以代替遗嘱的效果，并且为自己和子女后代避开复杂的继承公证程序。
另外，很多人也知道要提前做财产规划：要不要在身体比较好的时候就把房子过户给孩子，以避免将来被其他的第一顺位继承人瓜分？但是太早把房产过户给子女，父母可能会丧失安全感，担心子女不孝影响自己的晚年生活。如果把房产装入家族信托，就可以保障父母自身居住需求的情况下，解决财产传承甚至隔代传承的问题。
在婚姻财产方面，不动产家族信托也是很好的权属划分和风险隔离工具。装入信托的房产，就不再需要纠结是否是婚前财产还是婚内财产。信托还可以与婚前协议、婚内财产协议相协同，通过一系列组合拳来降低当事人的系统性婚姻风险。
2001年实施的《信托法》第十条已明确指出信托财产需“办理信托登记”，却未就此要求提供进一步的详细规定。而2015年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零六条虽然为不动产信托登记预留了空间，但至今关于不动产信托登记的具体规则依然尚未明确。
在信托财产登记制度缺乏的背景下，民众没法直接将房产转让给信托公司，成立不动产信托。使得信托财产独立性、破产隔离等制度无法得到充分的体现。
对于财富家族而言，以房产设立家族信托面临很高的操作成本，需要先成立资金信托，让资金信托把房子买走，这需要一笔很大的过桥资金，并且同时构成了一笔交易，相应的会产生各种税收问题。
这次新规破解了以往情况下综合交易成本比较高的问题，所以行业内普遍认为北京发布的337号《通知》具有里程碑的意义，很可能掀开中国内地家族财富管理与传承的崭新篇章。
《通知》尚需完善之处很多
从业内的反馈来看，尽管本次《通知》的出台将极大拓展信托业的展业范围，以及信托规模，对未来财富管理与传承的意义重大，但尚需完善和丰富的地方还有很多。
首先，《通知》只适用于信托公司的信托产品。这一登记办法（登记机构）比较依赖于中信登背书的信托产品登记，自然人等非信托机构受托人受托不动产仍然面临困难。理想状态的信托登记办法应当适用于全部信托实践，把信托公司以外的受托人受托的信托包含在内。
其次，《通知》只针对初始设立的不动产信托登记问题。对于信托设立之后，通过交易、受赠等方式后续取得不动产作为信托财产如何登记，没有规定。而且，《通知》要求委托人与信托机构共同签订信托文件，共同向不动产登记机构提出登记申请，所以只能设立生前信托，遗嘱信托将不能按此文办理信托登记。
再次，《通知》对于不动产转移的税收减免并无优惠。虽然规定“不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证”办理不动产转移登记，但发文机构并无税务机关。而信托委托人与受托信托机构之间的不动产转移登记，除了慈善信托外，其他营业信托并无特别税务优惠政策，仍需按照买卖方式承担不动产交易相关增值税、所得税、契税、印花税、附加费等税费。
最后，《通知》对信托财产、适用地域都有限制。委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。具有完整产权的居民住宅、商业物业等可以装入，但小产权房、具有抵押担保情形的房产不能装入信托。而且适用的地域范围为北京市行政区域，其他地区不能依据此文办理不动产信托登记。
尽管需要完善的地方很多，但《通知》的亮点更多，也有可期待的未来展望空间。《通知》率先推出了信托财产登记制度，一定程度上满足了不动产信托财产的对外信托公示需求。这次北京先行，接下来一定会在全国推广。
不动产信托登记制度对促进服务信托及公益慈善信托有明显的支持作用，既可以拓展相关信托业务的受托财产范围、简化操作环节、减少信托设立成本，又可以在一定程度上拓展信托的业务场景。
未来，股权、上市公司股票、知识产权、金融资产、生产设备等也可以通过信托来进行保护传承安排。如果能够扩充上述登记财产类型，信托财产登记制度将会产生更大的社会效益。也将有助于推动一些特殊需要信托，以及养老信托业务的发展。
应该说，北京的这份《通知》，是一个标志性事件，是中国式民事信托进入深水区的标志，可以想象和探索的空间巨大。
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